Huis kopen zonder eigen geld: wat is wél mogelijk?
Een huis kopen zonder eigen geld lijkt voor veel starters aantrekkelijk, maar in de praktijk zijn de mogelijkheden beperkt. Sinds de invoering van strengere hypotheekregels mag in Nederland maximaal 100 procent van de woningwaarde worden gefinancierd. Dat betekent dat bijkomende kosten vrijwel altijd uit eigen middelen moeten worden betaald. Toch zijn er situaties waarin kopers met weinig spaargeld dichter bij een aankoop kunnen komen dan op het eerste gezicht lijkt.
Waarom volledig financieren niet meer vanzelfsprekend is
De huidige regelgeving bepaalt dat de hypotheek niet hoger mag zijn dan de marktwaarde van de woning. Kosten koper, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en advies- en bemiddelingskosten, vallen daarbuiten. Deze bedragen kunnen oplopen tot enkele procenten van de koopsom en moeten uit eigen zak worden betaald.
Voor starters tussen 18 en 35 jaar geldt onder voorwaarden een vrijstelling van overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning tot een vastgestelde waardegrens. Dat verlaagt het totaalbedrag dat nodig is aan eigen middelen, maar neemt niet alle bijkomende kosten weg.
Wat kost een woning naast de koopsom?
Wie nadenkt over een huis kopen zonder eigen geld, moet rekening houden met verschillende bijkomende uitgaven. Naast overdrachtsbelasting en notariskosten gaat het om taxatiekosten en vaak advieskosten voor de hypotheek. Een overzicht van alle posten staat in het artikel Wat kost een huis kopen in 2026? Alle kosten uitgelegd, waarin de afzonderlijke onderdelen helder zijn beschreven.
Deze kosten zijn niet mee te financieren binnen de standaard hypotheeknormen. Daardoor is volledig kopen zonder spaargeld in de meeste reguliere situaties niet mogelijk.
Huis kopen zonder eigen geld via andere routes
Schenking of familiehypotheek
Een manier om toch zonder spaargeld te kopen is via een schenking van ouders of familie. Dat bedrag kan worden gebruikt om de kosten koper te betalen. Ook een familiehypotheek, waarbij (een deel van) de lening via familie loopt, behoort tot de mogelijkheden. De voorwaarden moeten zakelijk worden vastgelegd om fiscale problemen te voorkomen.
Meefinancieren van energiebesparende maatregelen
Voor woningen waarbij energiebesparende voorzieningen worden getroffen, mag in bepaalde gevallen extra worden geleend bovenop de woningwaarde. Dit extra bedrag is bedoeld voor specifieke verduurzamingsmaatregelen en niet voor algemene bijkomende kosten. Het verlaagt dus niet direct het volledige bedrag dat kopers zelf moeten inbrengen, maar kan wel ruimte geven binnen het totale financieringsplaatje.
Garantstelling via nationale regelingen
Met Nationale Hypotheek Garantie worden risico’s voor de geldverstrekker beperkt. Dat kan zorgen voor een lagere rente en ruimere acceptatie, maar verandert niets aan de regel dat bijkomende kosten niet standaard kunnen worden meegefinancierd.
Alternatieven als eigen geld ontbreekt
Wanneer spaargeld ontbreekt en hulp van familie geen optie is, kiezen sommige huishoudens ervoor langer te huren en vermogen op te bouwen. De afweging tussen kopen en huren hangt samen met maandlasten, inkomenszekerheid en toekomstplannen. In het artikel Woonlasten kopen versus huren: wat is financieel slimmer? worden de verschillen in vaste lasten en risico’s inzichtelijk gemaakt.
Ook het maken van een gedetailleerd overzicht van inkomsten en uitgaven helpt om realistisch te beoordelen hoeveel hypotheeklasten draagbaar zijn. Hypotheekverstrekkers toetsen streng op inkomen en vaste verplichtingen.
Strengere leennormen en maandlasten
De maximale hypotheek wordt vastgesteld op basis van inkomen, rente en financiële verplichtingen. Hogere rentes leiden direct tot lagere maximale leenbedragen. Daardoor is het voor veel starters moeilijker geworden om zonder spaargeld een woning te financieren, zelfs wanneer de volledige marktwaarde kan worden geleend.
Daarnaast stijgen vaste lasten zoals energie, gemeentelijke heffingen en onderhoud. Die kosten tellen niet mee in de hypotheek, maar bepalen wel of de maandelijkse woonlasten haalbaar blijven.
FAQ
Is een huis kopen zonder eigen geld wettelijk toegestaan?
Ja, maar alleen binnen de hypotheeknorm van maximaal 100 procent van de woningwaarde. Bijkomende kosten zoals notariskosten, taxatie en advies mogen niet worden meegefinancierd binnen deze grens. Daardoor is eigen geld in de praktijk vrijwel altijd nodig, tenzij deze kosten via een schenking of andere constructie worden betaald.
Kun je kosten koper opnemen in de hypotheek?
Nee, kosten koper vallen buiten de marktwaarde van de woning en mogen niet standaard worden meegefinancierd. De hypotheek mag maximaal gelijk zijn aan de getaxeerde waarde. Alleen voor specifieke energiebesparende maatregelen kan onder voorwaarden extra financiering worden verkregen.
Helpt een schenking om zonder spaargeld te kopen?
Een schenking kan worden gebruikt om de bijkomende kosten te betalen en verlaagt daarmee de noodzaak van eigen spaargeld. Het geschonken bedrag moet voldoen aan de fiscale regels voor schenkingen. De hoogte van een belastingvrije schenking is wettelijk gemaximeerd en afhankelijk van de relatie tussen schenker en ontvanger.
Conclusie
Een huis kopen zonder eigen geld is door de huidige regelgeving beperkt mogelijk. De hypotheek mag niet hoger zijn dan de woningwaarde, waardoor bijkomende kosten zelf moeten worden betaald. Alleen via schenkingen, familieconstructies of specifieke regelingen ontstaat extra ruimte. Voor de meeste kopers blijft eigen spaargeld daarom een doorslaggevende factor bij het realiseren van een woning.
